O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos Imóveis”, foi regulamentado pela Receita Federal em agosto de 2025 e incluído na Reforma Tributária. O sistema cria um código único para cada imóvel urbano ou rural, público ou privado, com base em dados georreferenciados — ou seja, área e posição no mapa.
O objetivo é unificar informações hoje dispersas em cadastros municipais, cartoriais e no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR). A medida promete mais transparência, mas especialistas alertam: embora o CIB não crie novos impostos, ele pode influenciar o cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Unificação e valor venal
Segundo o advogado tributarista Matheus Almeida, imóveis têm atualmente diferentes registros, como matrícula de cartório e inscrição municipal. O CIB reunirá esses dados em um número único. Esse processo permite atualizar o valor venal, usado pelo poder público para calcular tributos sobre propriedades.
“Assim como cada pessoa tem um CPF, a ideia é que cada imóvel tenha um número único. Isso permitirá corrigir metragens e localizar o bem em zonas fiscais corretas. Nesses casos, pode haver aumento de IPTU, não pelo cadastro, mas pela atualização da base de cálculo ou da alíquota”, explica.
Fiscalização mais rigorosa
A advogada Sara Isabel da Silva ressalta que o CIB servirá também para criar o Inventário Nacional de Imóveis. O banco de dados reunirá informações sobre titularidade, área construída, uso e localização.
Ela destaca que não existe efeito direto imediato sobre o IPTU. Porém, em cidades valorizadas, onde cadastros nunca foram atualizados, a fiscalização pode gerar novas avaliações. “A curto prazo, haverá mais atenção do Fisco. No médio e longo prazo, pode ocorrer revisão de alíquotas e até impacto nos aluguéis, já que proprietários podem repassar custos adicionais”, afirma.
Efeitos da Reforma Tributária
A Reforma Tributária também redefine a cobrança de tributos sobre imóveis. Segundo a Secretaria de Comunicação do governo federal, haverá redução de 70% na alíquota para locações e de 50% para outras operações, com cortes na base de cálculo.
Locações de até três imóveis, em valor anual inferior a R$ 240 mil, estarão isentas para pessoas físicas. Já operações acima desse limite ou realizadas por pessoas jurídicas terão incidência do Imposto sobre Valor Agregado (IVA dual).
O IVA dual substitui tributos federais, estaduais e municipais — como ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins — por dois novos impostos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de alcance federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), arrecadado por estados e municípios. O modelo busca simplificar e dar mais clareza à tributação.
O que esperar daqui em diante
Especialistas apontam que o CIB é um avanço na organização do setor imobiliário. No entanto, os efeitos dependerão da forma como estados e municípios aplicarão as revisões. Embora não crie tributos, o cadastro pode revelar distorções em imóveis antigos e resultar em aumentos indiretos do IPTU.
Para proprietários, investidores e inquilinos, a recomendação é acompanhar de perto as regras locais e os desdobramentos da Reforma Tributária. A combinação das medidas pode impactar tanto o custo da propriedade quanto o mercado de aluguel.
*Com informações de Brasil 61
