Em 2025, os juros elevados e a restrição ao crédito imobiliário alteraram de forma concreta o mercado habitacional brasileiro e levaram a um aumento consistente dos aluguéis residenciais. Diante do encarecimento do financiamento e das exigências mais rígidas dos bancos, a decisão entre comprar ou alugar deixou de ser uma escolha de longo prazo e passou a ser, sobretudo, uma equação financeira imediata. Como consequência, a demanda por locação cresceu, sustentando preços mais altos e elevando o risco de inadimplência.
Demanda por locação cresce com crédito mais restrito
Nos últimos anos, a participação dos imóveis alugados no país aumentou de forma relevante. Entre 2016 e 2024, a proporção de domicílios ocupados por locatários passou de 18% para 23%, segundo dados consolidados do setor. Em números absolutos, isso representa uma expansão de 12,3 milhões para 17,8 milhões de lares alugados.
Esse movimento, portanto, redesenhou o mapa da moradia no Brasil. Além disso, abriu espaço para novas plataformas digitais, produtos financeiros voltados à locação e modelos mais profissionais de gestão imobiliária. Ao mesmo tempo, imobiliárias e proprietários passaram a lidar com um público mais pressionado pela renda e menos protegido por linhas de crédito tradicionais.
Aluguéis sobem acima da inflação em diversas cidades
Os dados mais recentes do Índice FipeZAP confirmam essa tendência. Em novembro, o aluguel residencial avançou 0,59% no país, resultado superior ao IPCA do mesmo mês, que ficou em 0,18%. Esse aumento, por sua vez, foi disseminado: 30 das 36 cidades monitoradas registraram alta, incluindo 17 das 22 capitais.
Entre os maiores reajustes, destacaram-se São Luís (2,25%), Belém (1,50%), Curitiba (1,48%), Teresina (1,22%) e Vitória (1,18%). No acumulado do ano até novembro, o índice subiu 8,70%, mais do que o dobro da inflação oficial no período. Já em 12 meses, a alta chegou a 9,71%, enquanto o IPCA acumulou 4,46%.
Contudo, o avanço dos preços representa apenas parte do cenário. Paralelamente, outro indicador ganhou protagonismo no mercado de locação: a inadimplência.
Inadimplência cresce e pressiona o setor
Segundo executivos do setor, 2025 registrou níveis elevados de inadimplência, com taxa média próxima de 3,80%. Em determinados momentos do ano, o índice chegou a superar o patamar historicamente observado no mercado residencial.
Em condições consideradas equilibradas, a inadimplência ficaria entre 1% e 1,5%. Portanto, o cenário atual indica um descompasso entre o valor dos aluguéis e a capacidade de pagamento das famílias. Na prática, quando o aluguel sobe e a renda permanece comprimida, o atraso tende a se espalhar em cadeia, afetando inquilinos, imobiliárias e proprietários.
Garantias digitais ganham espaço no mercado
Diante desse risco maior, acelerou-se uma transformação que já vinha em curso: a substituição das garantias tradicionais por soluções digitais e pagas. O fiador, por exemplo, passou a ser visto como uma garantia de difícil execução, já que depende de processos judiciais demorados. Da mesma forma, a caução equivalente a três aluguéis frequentemente se mostra insuficiente em contratos de maior valor.
Por esse motivo, cresceram as soluções que prometem previsibilidade, cobertura financeira e resposta mais rápida em casos de inadimplência. Essas garantias funcionam de maneira semelhante a operações de crédito, pois exigem análise de risco, controle de fraude e capital para sustentar eventuais sinistros.
Consolidação marca o setor de garantias locatícias
Entretanto, o avanço da inadimplência também expôs fragilidades nesse mercado. Ao longo de 2025, o setor entrou em fase de consolidação, com a saída ou absorção de empresas menores. Um dos movimentos mais relevantes foi a decisão do QuintoCred, ligado ao Quinto Andar, de deixar o mercado após o aumento da inadimplência no segmento.
Posteriormente, a carteira foi absorvida pela Loft, que projetou encerrar 2025 com cerca de 650 mil contratos ativos de fiança locatícia. Além disso, nos últimos dois anos, a combinação de sinistralidade elevada, competição intensa e necessidade de tecnologia acelerou a concentração do setor.
Por outro lado, grupos como o OLX buscaram parcerias para terceirizar a análise de crédito e risco. Embora algumas dessas alianças tenham sido encerradas, empresas especializadas seguiram expandindo suas operações, apoiadas na digitalização e no uso intensivo de dados.
Custos elevados e debate regulatório
Outro fator relevante é o custo da recuperação de valores em atraso. De acordo com estimativas do setor, a cobrança de aluguéis inadimplentes pode consumir mais de 20% do montante devido. Além disso, a lentidão do Judiciário amplia a fricção e pressiona o uso de automação, integração bancária e bases regionais de dados.
Nesse contexto, a consolidação também trouxe à tona o debate regulatório. Atualmente, não existe um marco legal específico para garantias locatícias digitais. Como resultado, especialistas alertam para o risco de atuação de operadores sem lastro financeiro ou governança adequada, o que pode elevar o risco sistêmico para locadores e imobiliárias.
Perspectivas para 2026 dependem dos juros
Para 2026, o comportamento do mercado de locação dependerá, sobretudo, da trajetória dos juros. Caso a taxa básica permaneça elevada, a tendência é de continuidade da demanda por aluguel e, consequentemente, do crescimento das garantias locatícias.
Ademais, o setor deve conviver com maior rotatividade em determinadas regiões e com tensões crescentes nos reajustes e renovações de contrato. Soma-se a isso a migração de indexadores — do IGP-M para o IPCA ou referências ligadas aos juros —, o que mantém a inadimplência no centro das discussões do mercado imobiliário.
*Com informações de Infomoney
