Os fundos imobiliários (FIIs) de tijolo reduziram o nível de endividamento em 2026. No entanto, os fundos de shopping centers seguiram na direção oposta e ampliaram a alavancagem. Os dados fazem parte de um levantamento do BTG Pactual com fundos que integram o IFIX.
De acordo com o estudo, a relação entre dívida líquida e FFO dos fundos de tijolo caiu de 2,1 vezes em 2025 para 1,4 vez em 2026. Esse indicador mostra, de forma simplificada, quanto tempo o fundo levaria para cobrir suas dívidas caso mantivesse constante o fluxo de caixa gerado pelas operações.
Além disso, a relação já havia superado 1,9 vez em 2024. Portanto, a queda observada em 2026 representa uma redução relevante da alavancagem do segmento.
Outro indicador reforça esse movimento. A dívida total média ponderada em relação aos ativos totais caiu de 15% em 2025 para aproximadamente 13% em 2026.
Operação dos fundos ajuda a reduzir o endividamento
Para Caio Araujo, analista da Empiricus Research, a redução da alavancagem está relacionada ao desempenho operacional dos portfólios e ao crescimento gradual do FFO.
Ao mesmo tempo, o custo elevado de captação diminuiu o ritmo de novas emissões de dívida. Dessa forma, os fundos tiveram menos incentivo para ampliar o endividamento em um ambiente de juros elevados.
Araujo também destacou o aumento das ofertas de cotas de FIIs ao longo do último ano e meio. Nesse período, parte dos fundos captou recursos por meio de pagamentos em dinheiro ou de operações de troca de cotas. Com isso, a estrutura de capital desses veículos pode ser fortalecida e a dívida por ativo, reduzida.
Na avaliação do analista, a menor alavancagem representa um ajuste na estrutura de capital dos fundos. Ademais, a redução da dívida ganha importância em um cenário de taxas de juros restritivas, que encarece o financiamento.
FIIs de logística registram queda no endividamento
Entre os segmentos analisados, os fundos imobiliários de logística apresentaram uma das principais reduções de alavancagem.
Entre 2024 e o primeiro semestre de 2026, a relação entre dívida e ativos caiu de 15,8% para 11,8%. Da mesma forma, a relação entre dívida líquida e FFO recuou de 2,0 vezes para 1,7 vez.
Segundo Matheus Oliveira, do BTG Pactual, e Caio Araujo, o movimento está relacionado, principalmente, ao desempenho operacional dos fundos. Assim, a geração de recursos das operações ajudou a melhorar os indicadores de endividamento.
Fundos de shoppings ampliam a alavancagem
Os fundos imobiliários voltados para shopping centers apresentaram um comportamento diferente. Enquanto outros segmentos reduziram a dívida, os fundos de shoppings aumentaram a alavancagem.
A relação entre dívida e ativos subiu de 16,5% para 19,5%. Além disso, a dívida líquida em relação ao FFO avançou de 2,2 vezes para 3,3 vezes.
A diferença entre os segmentos está ligada, segundo os analistas, às estratégias adotadas por cada fundo. Por um lado, alguns gestores recorreram à emissão de novas cotas ou à venda de ativos para reforçar a estrutura de capital. Por outro, houve fundos que utilizaram dívida para financiar aquisições e ampliar seus portfólios.
Dessa forma, o aumento da alavancagem não ocorreu de maneira uniforme entre os fundos. No caso dos segmentos de escritórios e shopping centers, a dívida também está concentrada em um número limitado de FIIs.
Dívidas atreladas ao IPCA predominam
A maior parte do estoque de dívida dos fundos analisados está vinculada ao IPCA, índice oficial de inflação. Esse tipo de dívida representa 67% do total. Em seguida, aparecem os contratos atrelados ao CDI, que correspondem a 30%.
Nesse cenário, o aumento da participação das dívidas pós-fixadas eleva a sensibilidade das despesas financeiras às variações dos juros de curto prazo.
Por isso, a gestão dos passivos deve continuar no centro das decisões dos fundos nos próximos meses. Com os custos de dívida ainda elevados, operações de venda de ativos e reciclagem de portfólio podem ajudar a reforçar o caixa.
Ademais, essas estratégias podem contribuir para reduzir a alavancagem e melhorar a capacidade de cumprir obrigações de curto e médio prazo, especialmente entre os fundos que possuem compromissos financeiros mais elevados.
Assim, embora os fundos imobiliários de tijolo tenham apresentado uma redução geral do endividamento em 2026, os dados mostram comportamentos distintos entre os segmentos. Enquanto os fundos de logística avançaram na redução da alavancagem, os fundos de shopping centers ampliaram sua exposição à dívida.
