O fundo imobiliário CXAG11, conhecido como Caixa Agências, firmou um compromisso para vender por R$ 4,75 milhões um imóvel localizado em São Lourenço (MG) e alugado para a Caixa Econômica Federal. Segundo o fundo, a operação deve gerar um lucro estimado de R$ 1,82 por cota.
O preço negociado supera em 25,1% o valor apontado na avaliação do ativo. O fundo tomou como referência um laudo com data-base de junho de 2026.
Além disso, o valor da venda representa um ganho de 35,6% sobre o custo histórico do imóvel. Nesse cálculo, o CXAG11 considera o preço de aquisição, os custos acessórios e as benfeitorias realizadas ao longo do período.
CXAG11 estima lucro de R$ 1,82 por cota
Segundo o fato relevante, a operação deve gerar um lucro aproximado de R$ 1,82 por cota. O fundo distribuirá o resultado aos cotistas de acordo com as regras previstas na legislação.
A legislação exige que os fundos imobiliários distribuam aos cotistas pelo menos 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa a cada semestre. Em outras palavras, esse critério considera os valores que efetivamente entraram e saíram do caixa do fundo no período.
O CXAG11 informou que receberá integralmente os R$ 4,75 milhões em até 15 dias após a Caixa renunciar ao direito de preferência. Ademais, as partes precisam cumprir as demais condições previstas no contrato.
O direito de preferência permite que a Caixa tenha prioridade para comprar o imóvel nas condições negociadas com o interessado. Portanto, a conclusão da venda ainda depende do encerramento dessa etapa e do cumprimento das outras exigências contratuais.
Venda do imóvel alcança TIR de 15,2% ao ano
O CXAG11 também informou que a venda gerou uma Taxa Interna de Retorno (TIR) nominal de 15,2% ao ano durante o período em que manteve o imóvel em sua carteira.
A TIR mede o retorno de um investimento ao longo do tempo. Nesse caso, o cálculo reúne os aluguéis líquidos recebidos pelo fundo, as despesas relacionadas ao imóvel e o valor obtido com a venda.
Já o Múltiplo sobre o Capital Investido (MOIC) alcançou 1,8 vez. Esse indicador compara o retorno total da operação com o capital inicialmente investido.
Assim, o número mostra quanto o investimento gerou em relação ao valor empregado pelo fundo durante o período analisado.
CXAG11 recebeu 32 agências da Caixa em 2021
O CXAG11 busca investir em imóveis capazes de gerar renda no longo prazo. Sua carteira inclui agências bancárias utilizadas pela Caixa Econômica Federal.
Em outubro de 2021, a Caixa integralizou no fundo 32 agências bancárias. Na mesma operação, a instituição também destinou recursos para despesas e benfeitorias dos imóveis.
Em seguida, o fundo e a Caixa firmaram contratos de locação com prazo de 10 anos. As partes estruturaram a operação no modelo conhecido como Sale and Leaseback.
Nesse formato, uma empresa vende um imóvel e, ao mesmo tempo, permanece no local como inquilina. Dessa forma, a Caixa transferiu os imóveis ao fundo, enquanto continuou a utilizar as agências por meio dos contratos de aluguel.
Ao término dos contratos, a Caixa poderá exercer a opção de compra de cada imóvel. A instituição mantém essa possibilidade conforme os termos definidos na estrutura original da operação.
A venda da agência de São Lourenço representa, portanto, mais uma movimentação dentro dessa carteira. Contudo, o fundo ainda precisa cumprir as condições previstas no contrato antes de concluir a operação e receber os recursos.
