A indústria de fundos imobiliários pode ter três ou quatro veículos com mais de R$ 10 bilhões de patrimônio nos próximos cinco anos, segundo Giuliano Ricci, gestor do Patria Investimentos. Em um cenário considerado otimista pelo executivo, os maiores fundos poderiam alcançar R$ 15 bilhões.
A projeção foi apresentada durante um evento que reuniu executivos do setor. Para Ricci, o aumento de escala pode ampliar as possibilidades de investimento dos FIIs, sobretudo em operações que exigem mais capital e levam mais tempo para gerar retorno.
Dados do Clube FII mostram que, atualmente, apenas um fundo supera R$ 10 bilhões de patrimônio. O Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), administrado pela Kinea Investimentos, possui cerca de R$ 10,99 bilhões.
Na sequência aparecem o Pátria Log (HGLG11), com R$ 7,57 bilhões, o BTG Pactual Logística (BTLG11), com R$ 7,57 bilhões, o Kinea Índices de Preços (KNIP11), com R$ 7,48 bilhões, e o XP Malls (XPML11), com R$ 7,08 bilhões.
FIIs maiores podem ampliar investimentos
O crescimento dos fundos pode mudar a capacidade de alocação das gestoras. Ricci citou como exemplo a possibilidade de manter uma parcela do patrimônio em caixa para financiar novas operações.
Em um fundo de R$ 15 bilhões, uma reserva equivalente a 5% representaria R$ 750 milhões. Esse volume poderia permitir a entrada em projetos que hoje encontram dificuldade para se encaixar na estrutura dos FIIs.
A limitação está relacionada à própria dinâmica desses fundos. Pela regra mencionada pelos gestores, os FIIs precisam distribuir aos cotistas pelo menos 95% do lucro efetivamente apurado pelo regime de caixa.
Com menos recursos retidos, operações que exigem desembolsos antes de gerar receitas se tornam mais difíceis. É o caso dos investimentos com chamada “Curva J”, nos quais os gastos aparecem primeiro e os retornos positivos surgem apenas posteriormente.
Ricci avalia que a expansão dos fundos poderia abrir espaço para esse tipo de operação.
“Quando a gente pensa daqui a cinco anos, eu acredito que vai ter, com um pouco de otimismo, três ou quatro fundos imobiliários com mais de R$ 10 bilhões de patrimônio. Talvez chegando a R$ 15 bilhões”, afirmou.
Expansões podem entrar no radar
A perspectiva não significa, necessariamente, que os FIIs passarão a desenvolver grandes empreendimentos desde o início. Segundo Ricci, uma possibilidade mais próxima seria financiar expansões que apresentem um período maior até atingir velocidade de operação.
Nesse contexto, aparece o termo greenfield, usado para projetos desenvolvidos desde a etapa inicial. Outra expressão citada pelo gestor foi ramp-up, que descreve o período de crescimento gradual de uma operação até alcançar seu ritmo esperado.
Para o executivo, fundos maiores poderiam assumir projetos com esse perfil, desde que tenham capital suficiente para atravessar o período inicial de menor retorno.
A discussão também envolve os fundos de shopping centers. Felipe Teatini, gestor da XP Asset e responsável pelo XP Malls (XPML11), afirmou que esses veículos enfrentam dificuldades para conciliar a distribuição de recursos aos cotistas com a necessidade de investimentos.
Segundo Teatini, os shoppings demandam capital para expansões e outras iniciativas. A estrutura atual dos FIIs, porém, reduz a disponibilidade de caixa para essas operações.
“É muito difícil a gente lidar com essa dinâmica, e os shoppings, por exemplo, têm demandado muito investimento”, disse.
O gestor afirmou ainda que a indústria precisará continuar se adaptando para enfrentar essas limitações.
Reciclagem de imóveis pode ganhar espaço
Outra frente apontada pelos executivos é a negociação de ativos entre os próprios fundos. Paulo Tilkian, head de investimentos da TRX Investimentos, destacou a chamada reciclagem de portfólio.
A estratégia consiste na venda de imóveis ou outros ativos para permitir a reorganização das carteiras. Com um mercado mais desenvolvido, a existência de compradores e vendedores pode facilitar essas operações.
Para Tilkian, a possibilidade de saída deve ser considerada desde a entrada em um ativo. A venda não precisa ocorrer necessariamente, mas a alternativa pode aumentar a flexibilidade da gestão.
O executivo também afirmou que a possibilidade de transferência de ativos entre diferentes investidores pode contribuir para a valorização dos imóveis.
A expansão patrimonial dos FIIs, portanto, pode ter efeitos além do aumento do tamanho dos fundos. Na avaliação dos gestores citados, maior escala pode ampliar a capacidade de financiar projetos, enquanto um mercado mais maduro pode favorecer a negociação e a reorganização dos portfólios.
