Fazendas fantasmas e registros de imóveis rurais com suspeitas de irregularidades acendem um alerta para bancos, investidores e outros credores do agronegócio. Isso porque propriedades inexistentes, áreas sobrepostas e documentos inconsistentes podem comprometer as garantias oferecidas em operações de crédito e dificultar a recuperação dos valores emprestados.
O risco ganha relevância em um cenário de aumento das dificuldades financeiras no setor. Segundo estimativa da Frente Parlamentar da Agropecuária (FPA), havia R$ 256 bilhões em operações problemáticas do agronegócio com base em dados de abril de 2026. O montante reúne operações em atraso, inadimplentes, renegociadas ou prorrogadas. Esse valor, porém, não corresponde às operações envolvendo fazendas fantasmas, mas ao conjunto de créditos em situação problemática considerado no levantamento.
Fazendas fantasmas são alvo de investigações
Casos investigados por autoridades mostram como registros rurais suspeitos podem afetar a segurança das operações financeiras. Em 2025, a Polícia Federal deflagrou a Operação Imperium Fictum, no Pará, para investigar um grupo suspeito de criar fazendas fictícias com registros vinculados a uma área federal em Anapu.
De acordo com documentos da investigação obtidos pela Repórter Brasil, os imóveis eram oferecidos para venda ou apresentados como garantia de empréstimos. Com base nos registros questionados, instituições financeiras teriam liberado mais de R$ 8,4 milhões em financiamentos.
Além disso, em agosto de 2026, a Polícia Civil de Mato Grosso investigou, por meio da Operação Canadá, um possível esquema envolvendo a alteração eletrônica do desenho de uma propriedade no Cadastro Ambiental Rural (CAR). O CAR é um registro eletrônico que reúne informações ambientais de imóveis rurais. Nesse caso, a área teria sido deslocada digitalmente para outra região, e o cadastro suspeito teria sido usado em tentativas de obtenção de crédito de R$ 84 milhões.
Os episódios estão sob investigação e, portanto, não representam, por si só, comprovação definitiva de responsabilidade criminal dos envolvidos.
Sobreposição de terras amplia os riscos
O problema não se limita à criação de propriedades fictícias. Em alguns casos, os documentos podem indicar uma área diferente daquela ocupada na prática ou abranger terrenos de terceiros, terras públicas e até leitos de rios.
Um levantamento publicado pelo jornal O Globo em 2025, com base no Monitor de Crédito Rural do MapBiomas, identificou uma propriedade no Pará que recebeu R$ 4,6 milhões em crédito rural em 2021. O imóvel aparecia no CAR sobre o leito do rio Araguaia.
Segundo a organização, o registro teria sido deslocado cerca de 30 quilômetros para dentro do rio em 2024. O banco informou que o cadastro estava regular na época da concessão do crédito. Ainda conforme a reportagem, o CPF associado ao responsável não existia na base da Receita Federal e estava vinculado a 112 propriedades. Após a publicação, o governo do Pará cancelou os registros.
Em outra frente, a Justiça do Tocantins abriu, em junho de 2026, um procedimento disciplinar contra titulares de dois cartórios, em Goiatins e Campos Lindos. A apuração envolve suspeitas de matrículas duplicadas e sobreposição integral de imóveis, conforme informações da Corregedoria. Os responsáveis negam irregularidades.
Enquanto isso, na Bahia, a Corregedoria da Justiça manteve bloqueados registros suspeitos nos municípios de Cocos, Carinhanha e Coribe, segundo o Bnews. Já em agosto de 2026, a Vara Agrária de Santarém, no Pará, anulou o registro de três fazendas em Juruti que se sobrepunham a uma área pública estadual, de acordo com O Liberal.
Integração incompleta dificulta a verificação
Além das suspeitas de fraude, a falta de integração entre bases de dados fundiários dificulta a conferência das informações. Dados do painel público do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), consultados em 12 de outubro de 2026, indicavam que 709 mil dos 1,58 milhão de imóveis rurais certificados pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) tinham a certificação averbada na matrícula do imóvel. Isso representa 44,9% do total.
A averbação é o registro de uma informação relevante na matrícula do imóvel, documento que reúne seu histórico jurídico. Nesse contexto, a integração entre cadastros e registros ajuda a comparar os dados declarados com as informações formalizadas nos cartórios.
No entanto, a existência de indícios de sobreposição não implica automaticamente o bloqueio de uma matrícula. O Provimento nº 195/2025 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) estabelece que esses indícios, isoladamente, não impedem o registro nem a venda do imóvel ou seu uso como garantia.
Falhas podem atrasar a recuperação do crédito
Para Patrick Lüdtke, diretor de produtos (CPO) da Axioma Intelligence, credores que analisam apenas a documentação apresentada pelo proprietário podem descobrir inconsistências somente quando tentam executar a garantia — isto é, transformar o bem em dinheiro para recuperar o valor emprestado.
“Nos leilões de fazendas em que atuo, a matrícula que abrange terras de terceiros não é raridade. Muitas vezes o credor empresta olhando só o documento e descobre o problema apenas quando tenta transformar a garantia em dinheiro”, afirma Lüdtke.
Quando isso acontece, a recuperação do crédito pode se tornar mais demorada e complexa. Além disso, disputas sobre a propriedade ou os limites do terreno podem prolongar o processo por anos ou até décadas, segundo o especialista.
Por isso, a análise das garantias precisa ir além da conferência dos documentos entregues pelo tomador do empréstimo. A verificação dos registros, da localização efetiva da propriedade e de possíveis sobreposições pode ajudar a identificar inconsistências antes da liberação dos recursos.
Dessa forma, bancos e demais credores podem avaliar melhor os riscos de cada operação e, quando necessário, exigir garantias adicionais ou examinar outros bens do devedor.
Segundo Lüdtke, a atenção deve ser redobrada em regiões como Mato Grosso, Pará e Matopiba, área que abrange municípios do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia. O especialista recomenda revisar tanto as garantias de operações já existentes quanto os imóveis apresentados em novos pedidos de crédito.
Embora os casos investigados apontem riscos relacionados à documentação e à regularidade fundiária, é importante separar os fenômenos: os R$ 256 bilhões estimados pela FPA representam o total de operações problemáticas do agronegócio, e não uma estimativa das perdas ou dos empréstimos vinculados a fazendas fantasmas.
