Os FIIs de logística consolidaram, em 2025, o melhor desempenho do mercado de fundos imobiliários e superaram com ampla margem o IFIX, índice que acompanha a performance dos ativos listados na B3. Entre 2 de janeiro e 13 de novembro, sete dos dez maiores retornos vieram de fundos focados em galpões industriais e centros de distribuição, de acordo com levantamento da Quantum Finance enviado ao Money Times. Nesse intervalo, o IFIX avançou 15,24%, enquanto o fundo mais rentável ultrapassou 40% de valorização.
Segmento logístico mantém crescimento contínuo ao longo do ano
Segundo analistas, o avanço dos fundos logísticos resulta de um ambiente especialmente favorável ao setor. A demanda crescente por galpões, combinada com a redução dos espaços vagos, reforça o nível de ocupação. Além disso, muitos contratos possuem reajustes atrelados à inflação — mecanismo que corrige automaticamente os valores de aluguel e garante maior previsibilidade de receita.
Além desse movimento estrutural, o BTG Pactual indica que o mercado segue “em velocidade de cruzeiro”. O banco projeta que o quarto trimestre deve manter o ritmo firme de novas locações, sobretudo porque empresas do varejo continuam expandindo suas operações. Por essa razão, o setor segue acumulando resultados positivos.
Os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira destacam ainda que imóveis localizados num raio de até 30 quilômetros da cidade de São Paulo concentram boa parte dos contratos firmados em 2025. Conforme explicam, empresas como Mercado Livre e Shopee permanecem entre os maiores responsáveis pela absorção dos espaços disponíveis.
Outros segmentos mostram sinais de recuperação
Embora o setor logístico lidere com folga, shoppings e lajes corporativas também apresentam avanços ao longo do ano. A melhora operacional e a reprecificação dos ativos contribuíram para reacelerar esses segmentos, que vinham de ciclos mais lentos. Ademais, os FIIs de papel — fundos que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), títulos usados para financiar o mercado imobiliário — continuaram entregando retornos elevados. O HCTR11, por exemplo, foi o destaque dessa categoria, impulsionado pelos rendimentos robustos dos CRIs.
Pódio é dominado por FIIs logísticos
Entre os dez fundos com melhor desempenho de 2025, três registraram valorizações muito acima da média do mercado:
- RBRL11 (RBR Log) — Retorno de 42,15% e patrimônio líquido de cerca de R$ 704 milhões, ocupando a primeira posição.
- PATL11 (Pátria Logística) — Alta de 39,91% e patrimônio aproximado de R$ 484 milhões, garantindo o segundo lugar.
- BLMG11 (BlueMacaw Logística) — Valorização de 39,38% e patrimônio próximo de R$ 333 milhões, fechando o pódio.
Ranking de retornos acumulados em 2025 (até 13/11)
| Ticker | Setor | Patrimônio líquido | Retorno |
|---|---|---|---|
| RBRL11 | Logística | R$ 704.040.876,45 | 42,15% |
| PATL11 | Logística | R$ 484.350.198,39 | 39,91% |
| BLMG11 | Logística | R$ 333.385.384,48 | 39,38% |
| BROF11 | Lajes corporativas | R$ 1.267.196.156,27 | 34,48% |
| VILG11 | Logística | R$ 1.688.506.029,67 | 32,92% |
| HCTR11 | Recebíveis | R$ 2.289.046.114,50 | 32,76% |
| CPSH11 | Shopping | R$ 918.902.682,39 | 30,89% |
| AZPL11 | Logística | R$ 355.039.569,85 | 30,47% |
| HSML11 | Shopping | R$ 2.219.330.332,65 | 29,76% |
| HSLG11 | Logística | R$ 1.393.217.620,70 | 29,05% |
| IFIX | — | — | 15,24% |
O estudo da Quantum Finance considerou o desempenho acumulado entre 2 de janeiro e 13 de novembro de 2025.
*Com informações de Money Times
