O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) concluiu uma operação de R$ 382 milhões com o Capitânia Shoppings (CPSH11). O negócio envolveu a compra e venda de participações em cinco empreendimentos localizados em diferentes regiões do país.
A transação inclui, portanto, a aquisição de cotas em quatro shoppings e a venda parcial da participação no Internacional Shopping Guarulhos (SP).
O que foi negociado
Segundo fato relevante divulgado pela XP Investimentos, o XPML11 comprou 10% do Praia de Belas Shopping (Porto Alegre), 4,53% do Shopping Metrô Tatuapé, 15% do Shopping Metrô Boulevard Tatuapé (ambos em São Paulo) e 5,5% do Shopping Iguatemi Bosque (Fortaleza).
Em contrapartida, o fundo vendeu 4,81% de sua fatia no Internacional Shopping Guarulhos, mantendo 15,09% de participação no empreendimento.
O valor da venda foi de R$ 76,7 milhões, pagos à vista. Já as aquisições, por outro lado, somaram R$ 266,6 milhões, sendo R$ 208 milhões provenientes da 13ª emissão de cotas do XP Malls e cerca de R$ 59 milhões vindos da venda parcial do ativo de Guarulhos.
Além disso, o contrato prevê duas parcelas adicionais de R$ 39,15 milhões cada, com vencimentos em outubro de 2026 e outubro de 2027, corrigidas pelo IPCA. Há ainda a possibilidade de um pagamento extra de até R$ 10 milhões, condicionado ao desempenho operacional dos shoppings.
Com esses valores, o montante total da transação pode chegar a R$ 345 milhões, reforçando o movimento de expansão e reciclagem de portfólio do fundo.
Características dos ativos adquiridos
O Praia de Belas Shopping, em Porto Alegre, é administrado pela Iguatemi S.A. e possui 47 mil m² de área bruta locável, com mais de 200 lojas, incluindo Adidas, Nike e Outback.
Em São Paulo, os Shoppings Metrô Tatuapé e Boulevard Tatuapé, geridos pelo Grupo AD Shopping, formam o Complexo Tatuapé, um dos polos comerciais mais movimentados da Zona Leste.
Enquanto isso, no Nordeste, o Shopping Iguatemi Bosque, localizado em Fortaleza e administrado pela Jereissati Centros Comerciais (JCC), marca o primeiro investimento do XP Malls em um ativo operado pela companhia.
Esses empreendimentos, de acordo com a gestora, apresentam desempenho acima da média do fundo. O NOI (lucro operacional líquido) por metro quadrado projetado é 11,5% superior ao portfólio atual, o que reforça a atratividade dos novos ativos.
Gestão ativa e impacto financeiro
A XP Vista Asset Management, gestora do fundo, afirmou que a operação reforça o perfil de gestão ativa do XP Malls. Dessa forma, a estratégia combina reciclagem de portfólio e foco em ativos dominantes, administrados por grandes players do setor.
Além disso, a venda parcial do Internacional Shopping Guarulhos, adquirido em 2020, gerou ganho de capital de cerca de R$ 20 milhões.
Com a nova composição de ativos, o fundo estima impacto positivo de R$ 21,3 milhões no resultado operacional dos próximos 12 meses. Isso equivale a R$ 0,36 por cota em dividendos brutos e, portanto, indica potencial de valorização dos rendimentos distribuídos aos cotistas.
Diversificação e presença nacional
Após a transação, o XPML11 passa a deter participação em 28 shoppings, administrados por 14 empresas diferentes, como Iguatemi, AD Shopping, JCC, SYN e Allos.
O portfólio apresenta distribuição geográfica ampla, com 73% dos ativos no Sudeste, 15% no Nordeste, 7% no Norte e 6% no Sul do país.
Essa diversificação, por sua vez, reduz riscos e aumenta a exposição a ativos de alta qualidade, fortalecendo o potencial de renda estável e recorrente para os cotistas.
Por fim, o fundo lembra que 95% do resultado semestral é distribuído aos investidores, conforme determina o regulamento.
